İngiltere Emlak Piyasasına Covid-19’un Etkisi

İngiltere emlak sektörü Covid-19 virüsünden nasıl etkilendi? Ömer Zengin araştırdı ve yazdı…

İngiltere Emlak Piyasasına Covid-19’un Etkisi

LONDRA - Covid-10 virüsünün etkileri her alanda olduğu gibi emlak sektöründe de hissediliyor. İngiltere emlak sektöründe sürecin etkileri neler?

Süreci başından beri yakından takip eden yatırım Emlak Yatırım Danışmanı OXO Investments CEO’su Ömer Zengin, gelişmeleri her yönü ile yazdı…

İŞTE ÖMER ZENGİN’İN O YAZISI:

Sektör liderleri tarafından yayınlanan araştırma makalelerini kullanarak, COVID-19'un İngiltere emlak piyasasını nasıl etkilediğini ve ileride nasıl etkileyebileceğini sizler için değerlendirmeye çalıştık ve sizlerle paylaşmak istedik;

İNGİLTERE’DE KONUT PİYASASI

İngiltere COVID-19'dan önce, Brexit'i çevreleyen siyasi belirsizlik dönemleri, yeni bir mülk satın alma kararları ertelendiğinden konut piyasasında işlem hacmini olumsuz etkiledi. Fakat Aralık ayında yapılan seçimler yatırımcılara bir güven duygusu getirdi ve “Boris Etkisi” ile emlak satış işlem faaliyetlerinin artmasına neden oldu.

Konut piyasası 2019 Aralık ayı itibari ile Ocak ve Şubat aylarında güçlü bir konumda yer aldı. İngiltere genelinde satış ve fiyat artışında keskin bir artış görüldü, Londra'nın merkezindeki konut pazarı beş yıllık bir fiyat düşüşünün tersine fiyatlarda ve satışlarda yukarı haraket görüldü.

Aralık genel seçiminden ve Brexit ile ilgili nihai karardan bu yana, konut piyasasına güven arttı. Rightmove tarafından 16 Mart'ta yayınlanan veriler, ortalama İngiltere ev fiyatlarının tüm zamanların en yüksek seviyesi £312.625 'a yükseldiğini gösterdi. Şubat ayında Zoopla, İngiltere konut piyasasının Ocak ve Şubat aylarında dört yıl boyunca en güçlü başlangıcını açıkladı ve bu da 20 büyük şehirde yıllık ortalama yüzde 1,6 büyüme sağladı.

“Brexit sonrası pazar son derece olumlu oldu. Hem satın alma hem de kiralama perspektifinden çok sayıda güven yenilenmiş yatırım faaliyetlerini gördük,

Aşağıdaki grafikte, ekonomik durgunluk dönemlerinin vurgulandığı 1953 yılından bu yana yıllık konut fiyatı büyümesi gösterilmektedir. Konut fiyatlarındaki artış ortalaması son 67 yılda daha çok yükseliş ve daha az düşüş (1989 ve 2008 li yıllar) olduğunu gördük. Oldukça olumlu bu tarihi istatistik 'nominal olarak' fiyat artışlarını gösteriyor, tüketici fiyat enflasyonunun altında yatan yüksek fiyatlar, fiyat artışı için emlak satış sayılarını destekliyor.

İngiliz hükümeti Covid-19 dan sonra önlemleri artırarak emlak acentelerinin, emlak alıcılarının ev ziyaretlerini ve emlak ekpertlerinin değerleme faaliyetlerini sınırlamaya yönelik kriz önlemleri ile ev ziyaretlerini kısıtladılar – bu durum ev satın alma sürecini büyük ölçüde İngiltere genelinde yavaşlamasına neden oldu.

Gayrimenkul piyasası, ekonomi gibi, şimdilik kilitlendi diyebiliriz.

Ancak hükümet, sosyal mesafeli tedbirlerin olumsuz etkilerini azaltmak için büyük tedbirler aldı.

Üç aylık mortgage ödeme tatiline ek olarak, Maliye Bakanı Rishi Sunak hükümetin işçilere ve kriz nedeniyle işlerini kaybedecek olan serbest çalışanlara yönelik ücretlerin yüzde 80'ini karşılamak için hibe teklif edeceğini duyurdu. kişi başına maksimum aylık toplam £2.500. Ayrıca dükkan sahiplerine £10,000 ile £25,000 arasında değişen hibe yardımları yapıldı.

COVID-19'un yayılması şu anda küresel bir kriz ve yerel yönetimlerin, savaş zamanı dışında görülmeyen vatansaşları üzerinde çeşitli seviyelerde kısıtlamalar uygulamasına neden olmuştur.

Gelecekteki etkiler büyük ölçüde bilinmemekle birlikte, hükümetler virüse ellerinden gelen tepkileri vermiş ve Küresel Finansal Krizin tekrarlanmasını önlemek için birçok ülke tarafından hem parasal hem de mali teşvik paketleri getirilmiştir.

Mevcut kriz geçtiğinde ve faaliyetler yeniden başladığında, 2020'nin ikinci yarısında ve sonrasında daha zayıf ekonomik faaliyet beklenmektedir, iş piyasasında ki daralma ve zayıflamış tüketici, emlak fiyatlarını etkileyebilir, ancak krizin nispeten sınırlı kaldığı zaman fiyat düşüşlerinin sınırlı olacağı beklenmektedir.

Kisa vadeli etki

COVID-19'un yayılmasının İngiltere konut piyasası işlemlerini etkilemesi olasıdır, çünkü kısa vadede belirsizlik tüketici duyarlılığına dayanmaktadır. Buna ek olarak, borsalardaki son düşüşler insanların servetleri hakkında daha az güvende hissetmelerini sağlayabilir. Genel olarak, kazanç, servet ve istihdam üzerindeki etkisi kısa vadede önemli olacaktır ve bu da daha az alım satım faaliyete yol açacaktır.

Ayrıca, mevcut hareket kısıtlamaları, ev ziyaretleri ertelendiğinden ve Eksperler yapılan mortgage başvurularını için mülklere değer veremediğinden satış hacimlerini önemli ölçüde etkiledi ve etkilenmeye devam edecektir. İşlemler Haziran ayına kadar beş yıllık ortalamanın% 20-% 40'ı arasında düşerse, bu geçen yıla göre alım satımlarda % 38-53'lük genel bir düşüşü temsil edecektir.

Knight Frank, küresel emlak danışmanlığına göre, İngiltere'nin emlak piyasası için kısa vadeli tahminini, mevcut kilitlemenin Mayıs ve Haziran aylarına kadar kademeli bir artışla devam edeceği varsayımına dayanarak analizlerini revize etti.

Uzun vadeli etki

Savills şirketine göre, bastırılan işlem hacimlerinin muhtemelen gizli bir talebin artmasına neden olacağını ve bu nedenle etkinin kısa sürmesi gerektiğini, özellikle de son iki yıldır siyasi belirsizliğin maruz kaldığı güçlü bir talep artışı olduğu için beklenti, satıcıların çoğunluğu fiyat indirimlerini kabul etmeyeceği yönünde,
Buna ek olarak, sosyal uzaklaşma önlemleri ve evden çalışma, ilk kez satın alanlar ve ticaret yapan kişiler için hareket etme arzusunu daha da artıracaktır.

Knight Frank şirketine göre, geleceğe bakıldığında, Çin'de, kilitlenmenin başlamasından üç hafta sonra, işlemler sıfıra yakındı, ancak önlemlerin ilk alınmasından iki ay sonra dört yıllık ortalamanın yaklaşık% 40'ına geri döndü. Bu, aşağıdaki grafik'de görülebilir.

Genel olarak beklenti, İngiltere konut fiyatlarının 2020'de% 3 düşeceği, ancak daha sonra pandemi geri çekilirken 2021'de% 5 oranında yukarı doğru geri döneceği olarak tahmin ediliyor. Gelecek 5 senede artış oranı %15 leri bulabilir beklentisi var.

Ülke çapında, koronavirüs krizi sona erdiğinde İngiltere'nin emlak piyasası ve ekonomisi 'güçlü bir toparlanma' ile yukarı çıkarabilir.

EMLAK FİYATLARI

Kısa vadeli etki

Hareket kısıtlamaları ve azalan güven, nihayetinde Birleşik Krallık emlak fiyatlarında kısa vadeli bir düşüşe neden olabilir. Aramak için çok erken olmasına rağmen, JLL, 2020'nin ilk yarısında zayıf ekonomik faaliyetin, tüketici yatırım hissinin zayıflamasına ve işlerlerinin kapalı olması fiyat seviyelerini olumsuz etkileyeceğine inanıyor.

Knight Frank, satış fiyatlarında 2020'de% 3'lük bir düşüşle sonuçlanacak olan nispeten keskin bir düşüş beklemektedir ve Londra'nın ana merkezi son yıllarda yaşanan düşüş nedeniyle nispeten değişmeden kalmıştır.

Rightmove müdürlerinden Miles Shipside, “Pazarın bu yeni istikrarsız dünyada ayaklarını bulmasının birkaç ay veya daha uzun süreceğini düşünüyoruz.

“Bu dönemde, konut satıcıları fiyatlarını düşürmeye razı olmayacak, ancak genel olarak halkın, işyerlerinin, finansal piyasaların ve hükümetin yeni değişimlere verecekleri tepkiye bağlı olarak gelecek şekillenecektir.

Online emlak sitesi Zoopla'nın araştırma direktörü Richard Donnell, büyük yavaşlamanın Mayıs ve Haziran aylarında, işlemlerde yüzde 80'lik bir düşüş öngördüğünü söyledi - finansal krizden sonra görülenden çok daha dik bir düşüş. “İşlemler 2008'in en kötüsünün altına düşecek, çünkü pazarı fiziksel olarak durdurduk” diyor.

Genel olarak, kısıtlamaların yıl ortasında kaldırıldığı varsayılarak, 2020'nin tamamı boyunca konut işlemlerinde yıllık % 50 düşüş öngörüyor.

Uzun vadeli etki

Krizin sona ermesi kısa bir zaman diliminde gerçekleşirse fiyat düşüşlerin sınırlı olacağı anlamına gelecektir. Knight Frank, fiyatların 2021'de keskin bir şekilde toparlanmasını bekliyor ve Londra'nın merkezi gibi bazı bölgelerinde %5-%8'e kadar artmasını bekliyor.

Savills tarafından yapılan araştırmalar, aşağıdaki şekil'de belirtildiği gibi bu görüşü desteklemektedir. Örnek 1 (Ilustrative 1), fiyatlarının 2020'de %3 düşeceği, ancak 2021'de% 5 oranında artacağı tahmin ediliyor ve 2022'de % 8 oranında yükselmesi beklenmektedir. Örnek 2 (Ilustrative 2), fiyatlarının 2020'de %10 düşeceği, ancak 2021'de %4 oranında artacağı tahmin ediliyor ve 2022'de %12 oranında yükselmesi beklenmektedir.

KİRALAMA

Kiralik piyasasında, Knight Frank, Londra ve Merkez Bölgelerdeki 2020'deki pazarlardaki kiracı sayısının beş yıllık ortalamanın% 25'in altında olacağına inanıyor.

Knight Frank Londra'nın merkezi için kira tahminini 2020'de düz seyretmesini, ardından gelecek yıl 2021 de % 3 artmasını bekliyor.

Londra'nın merkezindeki kira değerlerinin %1,2 gerisinde ve Londra'nın dışındaki dış pazardaki %1,1'lik artışla, Mart 2020'ye kadar, 2020 boyunca değerlerin bir miktar yukarı yönlü baskı ile düz kalacağını tahmin ediyor.

Kısa vadeli etki


Konut kiralama pazarına olan etkinin satış pazarından daha az önemli olması beklenmektedir. Hükümet, kiracıları mali açıdan zor durumda olan özel mülk sahipleri için mortgage ödeme tatilleri gibi özel kiralama sektörünü desteklemeye yönelik tedbirler almıştır. Tasarruf sahipleri kira ödemelerinin her zamanki gibi devam etmesini beklemektedir ve bu nedenle kısa vadede önemli bir etkisi yoktur.

Uzun vadeli etki
Kira değerleri çalışanların ücret artışıyla bağlantılı olduğundan, gelecek yıl boyunca kira değerlerinde daha yavaş bir artış olacak ve daha sonra hızlanacağı beklenmektedir. Kurumsal yatırımcıların emlak varlıklarına olan istekleri artmaya devam edecektir.

Özel ev sahiplerininden kaynaklanan kiralık konaklama yetersizliği devam edeceğinden ve konut talebindeki düşüşün neden olduğu büyük konut üreticilerinden stok bulundurulması toplu alım fırsatları sunacağından, bu tür yatırımcıların etkisi büyük olasılıkla minimum olacaktır.


ÖĞRENCİ YURTLARI

Öğrenci yurtlarına yatırım son yıllarda giderek daha cazip bir varlık haline geldi, öyle ki yatırımlar 2018-2019 arasında% 250 arttı. Bununla birlikte, COVID-19'un hem kısa vadede hem de uzun vadede öğrenci yurtlarına üzerinde bir etkisi olacaktır.

Kısa vadeli etki
Üniversiteler artık online öğrenimle hareket etmeyi öğretti. Üniversite işletmecileri bu dönemde öğrencilerden kira tahsilatını askıya alma baskısı altındadır, çünkü birçok öğrenciler İngiltere de ki sokağa çıkma yasağı öncesinde eve geri dönmeyi tercih etmiştir. Bu durum, kısıtlama döneminde kira tahsilatında bir azalmaya neden olacaktır.

JLL, akademik yılın Ocak 2021'de başlayabileceğini ve bu da yatırımlarla ilgili beklentiler gerçeği karşılamadığı için kısa vadede kira değerlerini daha da etkileyeceğini ileri sürüyor. Akademik yıl Eylül ayında başlayacaksa, kampüse yakın olma ihtiyacı azaldıkça daha düşük kiracı alımıyla sonuçlanabilecek online öğrenim tabanlı öğrenme muhtemelen benimsenecektir.

Son olarak, 20/21 eğitim-öğretim yılında uluslararası öğrenci sayısında bir azalma olacak ve bu da genel doluluk ve dolayısıyla kira değerlerinde bir düşüşe neden olacaktır.

Uzun vadeli etki
Kısa vadeli etki keskin olmasına rağmen, Öğrenci yurtlarına yatırım yatırımcılar için hala cazip bir varlık olarak durmaktadır. Yerli öğrencilerden gelen talep gelişmeye devam edecek ve uzun vadede, uluslararası öğrencilerden gelen talep 2025 yılına kadar 5 milyondan 8 milyona yükseleceği beklenmektedir.

Öğrenci yurtları, Avrupa'da, özellikle de Birleşik Krallık'ta hala sayı olarak yetersiz kalmaktadır. İngiltere'nin çok sayıda dünya çapında üniversiteye sahip olması ve denizaşırı öğrenciler için bir hedef olarak kalması ve seyahat kısıtlamaları kaldırıldıktan sonra Çin ve Hindistan'dan daha fazla öğrenci alımı yapılması bekleniyor.

Sonuç

Sonuç olarak, Coronavirüs'ün İngiltere emlak piyasası üzerindeki herhangi bir etkisinin hükümetin ekonomi üzerindeki etkisini en aza indirmek için uygulamaya koyduğu önlemlerle hafifleyeceğini düşünüyoruz. Düşük faiz oranları, alış-satış için mortgage almanın her zamankinden daha uygun maliyetli olduğu ve kiralama sektörünün karlılığını olumlu yönde etkileyebileceği anlamına geliyor. İnsanların barınma ihtiyacı seyahat yasaklarından veya uluslararası ilişkilerden etkilenmemektedir, bu nedenle güçlü bir yatırım olmaya devam etmektedir.

Mortgage faiz oranları şimdiye kadarki en düşük seviyelerde, bankaların mortgage ödeme tatilleri ve İngiliz devletinin iş için desteği, yakın vadede ev fiyatlarını etkileyecek düşük fiyatları kabul etmek zorunda kalacaklarda bir artış görmemizin mümkün olmadığı anlamına gelmektedir.

COVID-19'un İngiltere konut piyasası üzerindeki etkileri muhtemelen kısa ömürlü olacaktır. 2020 yılının ilk iki çeyreğinde satışların az olmasına rağmen pazar daha sonra satış kayıplarını telafi edecek ve konut fiyatları toparlanacak ve gelecek 12-18 ay içinde potansiyel olarak büyümeye geçecektir.

Bir varlık sınıfı olarak, Emlak istikrarlı nakit akışları ve ekonomik şoklara karşı dirençli savunma yeteneklerine sahip oldukları için kurumsal yatırımcılar için cazip olmaya devam etmektedir, çünkü insanlar hala yaşamak için bir yere ihtiyaç duymaktadırlar.

Pound zayıfladıkça, özellikle ekonomik ve tahvil getirileri arasındaki fark tüm zamanların en yüksek seviyesinde ya da yakınında kaldığı için, küresel ekonomik durumdan nispeten etkilenmeyen özkaynağa dayalı fonlardan kurumsal yatırımlarını artırabilir.

Salgının emlak piyasası üzerindeki etkisini tam olarak tahmin etmek için henüz çok erken, ancak bu muhtemelen ekonominin etkileri piyasa koşullarına yansıyacaktır.

Kısa vadede, daha az işlem olacağından emlak fiyatları ve Pazar büyümesi durağanlaşacaktır. Ancak Brexit ile gördüğümüz gibi, İngiltere emlak piyasası çok sağlamdır, bu nedenle önümüzdeki aylarda fiyatların düşmesi pek olası değildir. En azından birkaç ay dan önce koronavirüsün ev fiyatları üzerindeki gerçek etkisini bilmemiz şu an için olası değildir.

Oxo Investments olarak İngiltere de emlak yatırımları ve kiralama konularında mevcut kadromuzla sizlere hizmetlerimizi sunmaya devam ediyoruz.

Omer Zengin

OXO Investments
+447733370729
+905327648452

[email protected]

Güncelleme Tarihi: 07 Mayıs 2020, 18:40
YORUM EKLE
SIRADAKİ HABER

banner20